Direkt an der Kunsthalle: 13 Einheiten, volle Vermietung, großes Potenzial, KA Innenstadt-West

Es gibt Immobilien, die man kauft. Und es gibt Immobilien, die man sich sichert. Dieses Mehrfamilienhaus im Herzen Karlsruhes gehört eindeutig zur zweiten Kategorie.

Ein vollständig vermietetes Anwesen mit 13 Einheiten, gewachsener Substanz und einer Lage, die zu den gefragtesten der gesamten Stadt zählt. Wer hier investiert, erwirbt nicht nur ein Bestandsobjekt mit stabilen Erträgen, sondern ein Fundament mit erheblichem Entwicklungspotenzial für die kommenden Jahre.

360° Touren:
Vorderhaus: https://my.matterport.com/show/?m=9mn8wWR57YE
Hinterhaus OG links: https://my.matterport.com/show/?m=2TSVnqrwuih
Hinterhaus OG rechts: https://my.matterport.com/show/?m=4Ms5qjrsdur

Das Objekt

Errichtet im Jahr 1959 in massiver Bauweise, besteht das Anwesen aus einem fünfgeschossigen, voll unterkellerten Vorderhaus sowie einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Seiten- und Rückgebäude. Eine breite Hofeinfahrt erschließt den rückwärtigen Bereich, in dem sich zusätzlich eine Garage befindet. Insgesamt umfasst das Objekt 13 Wohneinheiten, davon elf mit Balkon oder Loggia, ein Merkmal, das gerade bei Mietern durchweg positiv ins Gewicht fällt.

Die Fenster sind überwiegend als Isolierglas ausgeführt, teils noch als Verbundfenster. Sämtliche Wohnungen werden über eine Gas-Zentralheizung im Vorderhaus beheizt, die im Jahr 2005 erneuert wurde. Die Warmwasserbereitung erfolgt in den Bädern über Gas-Durchlauferhitzer, in den Küchen über Elektro-Boiler. Nach Aussage des Verkäufers wurden rund fünfzig Prozent der Bäder bereits modernisiert, im Seitengebäude wurden zudem die Lichtkuppeln erneuert. Das Grundstück weist eine Fläche von 439 Quadratmetern auf - in bester Lage der Karlsruher Innenstadt-West.

Die Wohnungen im Vorderhaus reichen von kompakten Ein-Zimmer-Einheiten mit rund 33 Quadratmetern bis hin zu großzügigen Drei-Zimmer-Wohnungen mit Wohnküche, Diele und Loggia auf bis zu 85 Quadratmetern. Im Seitengebäude ergänzen vier weitere kompakte Wohnungen das Angebot. In Summe ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von rund 732 Quadratmetern.

Vermietungssituation und Potenzial

Aktuell sind sämtliche dreizehn Einheiten vermietet, überwiegend im klassischen, langfristigen Mietverhältnis. Lediglich in wenigen Wohnungen sind derzeit Wohngemeinschaften untergebracht, eine Sondervermietung im Sinne von möblierten, einzelzimmern oder kurzfristigen Vermietungsmodellen findet aktuell nicht statt. Das Objekt generiert somit bereits heute eine solide und verlässliche Jahresnettomiete von rund € 96.373,- was einem Quadratmeterertrag von ca. € 11,- entspricht.

Genau hier liegt der eigentliche Reiz dieses Investments. Ein Blick auf die einzelnen Mietniveaus zeigt deutlich, dass ein erheblicher Teil der Wohnungen aktuell weit unter dem, was in dieser Lage am Markt erzielbar wäre, vermietet ist. Insbesondere die kleineren Ein-Zimmer-Einheiten mit rund 33 Quadratmetern bieten hier spürbaren Spielraum nach oben, ebenso einzelne der größeren Wohnungen im Vorder- und Seitengebäude. Bei Neuvermietung oder im Zuge natürlicher Mieterwechsel lässt sich dieses Potenzial sukzessive heben, ohne dass es dafür größerer baulicher Eingriffe bedarf.

Ein weiterer, oft unterschätzter Vorteil liegt in der Wohnungsgrößenstruktur selbst. Die Kombination aus kompakten Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen und der unmittelbaren Nähe zu KIT und HKA prädestiniert einen Teil der Einheiten geradezu für eine möblierte Vermietung an Studierende, Gastwissenschaftler oder projektbezogen tätige Fachkräfte. Dieses Segment erzielt in Karlsruhe regelmäßig deutlich höhere Quadratmetermieten als die klassische, unmöblierte Langzeitvermietung und könnte hier zusätzliches, bislang ungehobenes Ertragspotenzial freisetzen.

Zusammenfassung

Ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus mit gewachsener Bausubstanz, einer der besten Lagen Karlsruhes und einer Mietstruktur, die noch deutliches Aufwärtspotenzial bietet. Für Kapitalanleger, die Wert auf eine Kombination aus stabilem Bestandsertrag und klar erkennbarer Wertsteigerungsperspektive legen, vereint dieses Objekt genau die Faktoren, die eine Immobilie in dieser Preisklasse auszeichnen sollten. Substanz, Lage und Entwicklungsspielraum.

- Massive Bauweise
- Überwiegend Kunststofffenster (2-fach verglast)
- Bäder teilweise modernisiert
- Zweigeschossiges Seiten- / Rückgebäude
- Eine Wohneinheit im Hinterhaus vollständig saniert 2026
- Lichtkuppeln im Seitenbau erneuert
- Breite Hofeinfahrt und Garage im Innenhof
- Speicher nicht ausgebaut
- Gas-Zentralheizung Bj. 2005
- Einzelgarage im Hof
- Gas-Zentralheizung (Warmwasseraufbereitung über Boiler und Durchlauferhitzer)

Verkaufspreis: € 2.197.000,-

Alle Einheiten sind insgesamt für ca. € 96.373,- Kaltmiete / Jahr vermietet.
Das entspricht einer Kaltmiete von rund € 11,- / m².

Besichtigung: nach Vereinbarung

Die Vermittlungsprovision beträgt für den Käufer 4,76 % vom beurkundeten Gesamtkaufpreis inkl. MwSt.

Die Objektdaten basieren auf Verkäuferinformationen. Alle Angaben ohne Gewähr.
Hinweis: Sämtliche Bilder in unseren Exposés werden mit Unterstützung von KI optisch aufbereitet.

Energieausweisart: Verbrauchsausweis
Gebäudetyp: Mehrfamilienhaus
Baujahr: 1959
Baujahr Heizung: 2005
Heizungsart: Zentralheizung
Befeuerung: Gas
Energiekennwert: 196,4 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse: F
Datum Energieausweis: 23.01.2019
Gültig bis: 22.01.2029

Zwischen Innenstadt und Kunsthalle:

Eine Adresse, die man nicht sucht, sondern kennt. Direkt an der Kunsthalle gelegen, bringt dieses Quartier historisches Flair und urbane Leichtigkeit zusammen, wie man es in Karlsruhe kein zweites Mal findet. Der Schlossgarten liegt nur ein paar Schritte entfernt und wird zur grünen Bühne für den Morgenlauf, den Spaziergang zwischendurch oder einfach einen ruhigen Moment mitten in der Stadt. Und mit der Kunsthalle und ihrer Sammlung europäischer Meisterwerke hat man internationales Flair quasi direkt vor der Tür.

Wer hier lebt oder vermietet, profitiert auch von der Nähe zu zwei echten Karlsruher Aushängeschildern: dem KIT und der HKA. Beide Hochschulen ziehen jedes Jahr tausende Studierende, Forschende und Fachkräfte in die Stadt, viele davon auf der Suche nach genau der Art von Wohnraum, die hier auf sie wartet. Für Kapitalanleger bedeutet das eine verlässliche und stabile Nachfrage, ganz unabhängig von Konjunkturschwankungen. Kurze Wege zu Vorlesungssälen, Laboren und Bibliotheken machen die Lage besonders attraktiv für WGs, junge Fachkräfte und alle, die Wissenschaft und Innovation lieber vor der Haustür als am anderen Ende der Stadt haben. Diese Nähe zu zwei der wichtigsten Bildungseinrichtungen der Region sorgt zusätzlich für eine junge, dynamische Nachbarschaft und macht das Quartier zu einem Ort mit echtem Zukunftspotenzial.

Dazu kommt die super Anbindung an alle zentralen Punkte der Stadt und den öffentlichen Nahverkehr, genau die Infrastruktur, die anspruchsvolle Mieter und Käufer heute erwarten. Diese Mischung aus Kultur, urbaner Dichte und starker Nachfrage macht die Lage zu einem der größten Wertfaktoren dieses Objekts, jetzt und in Zukunft.